Loyers : le blocage des hausses entre deux locataires reconduit jusqu'en juillet 2027

À compter du samedi 1er août 2026, tout bail d'habitation principale signé dans une zone dite tendue reste soumis à un principe simple : le loyer proposé au nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent occupant. Un décret paru le 20 juillet au Journal officiel (n° 2026-644) prolonge d'un an ce dispositif, qui devait s'arrêter fin juillet 2026 et courra désormais jusqu'au 31 juillet 2027.

Une mesure ancienne, régulièrement reconduite

Le mécanisme, mis en place par la loi Alur de 2014 et réactivé depuis 2017 année après année, s'applique à 28 agglomérations françaises, soit 1 149 communes. Le pays d'Aix et le pourtour marseillais y figurent depuis l'origine. Sont notamment concernées Marseille, Aix-en-Provence, Vitrolles, Martigues, La Ciotat ou Les Pennes-Mirabeau. Une carte détaillée est disponible sur service-public.gouv.fr, ainsi qu'un simulateur qui indique en trois clics si une adresse est en zone tendue.

Le principe : à la relocation, c'est-à-dire lorsqu'un logement change de locataire, le nouveau loyer ne peut excéder celui payé par le précédent. Même règle lors du renouvellement du bail. L'objectif politique est constant depuis dix ans : éviter que les augmentations rapides de loyer, dans des marchés déjà tendus, chassent les ménages modestes des centres-villes et alimentent la spéculation.

Les rares cas où le bailleur peut réviser à la hausse

Trois portes de sortie existent, précisées par le décret et rappelées par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL). D'abord, si le propriétaire a réalisé des travaux d'amélioration au cours des six derniers mois, d'un montant équivalent à au moins la moitié de la dernière année de loyer. Ensuite, si le loyer du dernier locataire est manifestement sous-évalué au regard du voisinage. Enfin, aucune hausse dérogatoire n'est possible si le logement est classé F ou G sur le diagnostic de performance énergétique, l'une des passoires thermiques que la loi Climat vise à faire rénover. En clair : impossible d'augmenter un loyer sans avoir engagé, en parallèle, un vrai chantier de rénovation.

Trois métropoles, Paris, Bordeaux et Montpellier, appliquent un régime encore plus strict : le loyer y est plafonné en euros par mètre carré à un « loyer de référence » majoré de 20 % au maximum. Marseille a rejoint ce dispositif d'encadrement renforcé en 2023, sur ses arrondissements centraux. Aix-en-Provence reste, elle, sous le seul régime commun : gel entre deux locataires, sans plafond au mètre carré.

Ce qu'un locataire peut faire s'il s'estime lésé

Un locataire qui signe en août un bail dont le loyer lui paraît anormalement élevé peut demander au bailleur, par lettre recommandée, le montant du loyer versé par le locataire précédent et la date du dernier bail. Si le nouveau loyer excède l'ancien sans motif recevable, la commission départementale de conciliation, saisie via la préfecture, peut être sollicitée gratuitement avant tout recours judiciaire.

Le ministère du Logement a évoqué, dans plusieurs entretiens de presse cet été, une prolongation supplémentaire de deux ans, jusqu'à fin 2028, pour donner de la lisibilité au marché. Mais le débat de fond, faut-il pérenniser ce dispositif ou le supprimer, est renvoyé à l'après-présidentielle. En attendant, un point à surveiller pour tous les bailleurs et locataires du bassin gardannais : le nouvel indice de référence des loyers publié en juillet, qui plafonne à 1,15 % la révision annuelle des baux en cours.