Dépôt de garantie : le récupérer et gérer les litiges d'état des lieux

Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « caution », est la somme versée au propriétaire à la signature du bail. Il couvre d'éventuels manquements du locataire, loyers impayés ou dégradations. Son montant est plafonné par la loi : un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé. Il ne peut jamais servir à régler le dernier loyer.

Un délai d'un ou deux mois selon l'état des lieux

Le point de départ du délai de restitution est la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée. Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le propriétaire doit rendre l'intégralité de la somme dans un délai d'un mois. Si des différences apparaissent, dégradations ou réparations à prévoir, le délai passe à deux mois maximum.

L'état des lieux est donc la pièce maîtresse. Il doit être contradictoire, c'est-à-dire établi en présence des deux parties ou de leurs représentants. Si l'un refuse de s'y présenter, chacun peut faire appel à un commissaire de justice : les frais sont alors partagés à parts égales, à condition d'avoir prévenu l'autre partie au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée.

Ce que le propriétaire peut, ou non, retenir

Toute retenue doit être justifiée. Le bailleur doit remettre au locataire des documents : état des lieux d'entrée et de sortie, devis ou factures des réparations, courriers de réclamation en cas de loyers impayés. Une somme retenue sans justificatif est contestable.

Point essentiel, souvent source de conflit : le locataire répond des dégradations qu'il a causées, mais pas de la vétusté, c'est-à-dire de l'usure normale liée au temps et à un usage courant. Une moquette défraîchie après plusieurs années ou une peinture ternie ne peuvent, en principe, être facturées. En copropriété, le propriétaire peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble ; le solde est alors restitué dans le mois qui suit l'approbation des comptes en assemblée générale.

En cas de litige : pénalité puis recours

La loi protège le locataire contre les retards. Passé le délai d'un ou deux mois, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité ne s'applique toutefois pas si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse.

Première étape en cas de blocage : une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant la loi et réclamant la restitution, majoration comprise. Sans réponse, le locataire peut saisir gratuitement un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation. Cette démarche amiable est d'ailleurs obligatoire avant de saisir le juge lorsque le litige porte sur un montant qui n'excède pas 5 000 euros. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection tranche. Attention au délai : l'action doit être engagée dans les trois ans. Conserver le bail, les deux états des lieux et une preuve de la date de remise des clés reste la meilleure garantie pour faire valoir ses droits.