Zone tendue dans le bassin de l'Arc : ce que ce classement change vraiment pour se loger

Beaucoup de propriétaires et de locataires du bassin de l'Arc pensent qu'être en zone tendue revient à voir son loyer plafonné. C'est inexact, et la confusion coûte cher : elle fait passer à côté de droits réels (préavis raccourci, loyer gelé à la relocation) tout en faisant croire à tort qu'un régime de loyers de référence, comme à Paris ou à Lyon, s'appliquerait ici. Un point s'impose, commune par commune.

Un zonage né en 2013, régulièrement mis à jour

La zone tendue est définie par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Elle désigne les « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements », caractérisé, selon l'article 232 du code général des impôts, par « le niveau élevé des loyers », « le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens » ou « le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels » dans le parc locatif social. Ce décret avait déjà fait passer le dispositif de huit à vingt-huit unités urbaines. La liste a été révisée depuis, en dernier lieu par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Un point reste à surveiller : le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 abroge, au 1er janvier 2027, les articles 1er et 3 ainsi que l'annexe du décret de 2013, à l'approche de la fusion des deux taxes sur les logements vacants, prévue en 2027. Le zonage décrit ici est celui en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026.

Dans le détail, la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants laisseront place à une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation, prévue par l'article 1406 bis du code général des impôts, dont le décret du 25 août 2026 fixe déjà en annexe la liste des communes concernées.

Qui, dans le bassin, est concerné

D'après les données de référence du simulateur officiel « Zones tendues » de service-public.gouv.fr, la quasi-totalité des communes urbaines du bassin figure sur la liste : Gardanne, Meyreuil, Fuveau, Rousset, Simiane-Collongue, Bouc-Bel-Air, Gréasque, Mimet, Cabriès, Septèmes-les-Vallons, Allauch, Plan-de-Cuques, Trets, Peynier, Peypin, Châteauneuf-le-Rouge, Le Tholonet, Beaurecueil, Saint-Marc-Jaumégarde, Saint-Savournin, Cadolive, Auriol, Roquevaire et La Bouilladisse en font partie, tout comme Aix-en-Provence, Marseille, Vitrolles, Martigues et Aubagne, qui bordent le bassin.

Trois communes plus rurales du secteur, Puyloubier, Belcodène et Pourrières (Var), n'apparaissent en revanche pas dans ces données de référence. Le zonage ne suit pas les limites d'un EPCI ni d'un bassin de vie, mais celles, plus techniques, de l'unité urbaine continue. Le classement se joue à l'échelle de la commune entière, et non de l'adresse : chacun peut vérifier la sienne sur le simulateur de service-public.gouv.fr, la référence juridique en cas de litige restant l'annexe du décret publiée au Journal officiel.

Trois effets concrets du classement

Ce que change le classement	Base légale	Concrètement
Préavis réduit à un mois	Article 15, loi du 6 juillet 1989	Le locataire qui donne congé n'a plus à respecter trois mois de préavis, à condition d'indiquer dans la lettre l'adresse du logement et le motif (logement situé en zone tendue), faute de quoi le préavis de trois mois s'applique
Loyer gelé à la relocation ou au renouvellement	Article 18, même loi	Le loyer proposé à un nouveau locataire ne peut, sauf exceptions, dépasser celui payé par le précédent occupant (voir notre article sur la prolongation du dispositif)
Majoration possible de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires	Article 1407 ter du code général des impôts	Jusqu'à 60 %, mais seulement si le conseil municipal l'a votée : le classement en zone tendue est une condition, pas un déclenchement automatique (détail du dispositif)

Dans le bassin, ces trois mécanismes reposent sur la même liste de communes, mais restent des textes distincts. Rien n'oblige, par exemple, une commune classée en zone tendue à voter la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Juste à côté, deux communes du secteur Sainte-Victoire relèvent d'un cas de figure différent. Vauvenargues et Saint-Antonin-sur-Bayon ne sont pas en zone tendue, mais les mêmes données de référence les classent parmi les communes à forte proportion de résidences secondaires : leur conseil municipal peut donc voter la majoration de taxe d'habitation, sans que les locataires y bénéficient du préavis d'un mois ni du gel du loyer à la relocation.

Ce que la zone tendue ne fait pas : l'encadrement des loyers

Le régime le plus strict, celui des loyers de référence encadrés au mètre carré (issu de la loi Elan de 2018), ne s'applique pas automatiquement en zone tendue. Il suppose qu'une commune ou un établissement public de coopération intercommunale se porte candidat auprès de l'État. Seuls Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, les intercommunalités d'Est Ensemble et de Plaine Commune en Seine-Saint-Denis, l'agglomération du Pays basque et une partie de Grenoble-Alpes Métropole appliquent aujourd'hui ce plafond au mètre carré. Marseille, contrairement à une idée répandue, n'en fait pas partie, et aucune commune du bassin de l'Arc ne l'applique, pas même Aix-en-Provence : elles restent, comme la loi le prévoit par défaut, sous le seul régime du gel à la relocation décrit plus haut.

Le marché : des données publiques, mais pas encore de chiffre vérifié pour le bassin

L'État publie depuis plusieurs années les Demandes de valeurs foncières (DVF), qui recensent l'essentiel des ventes de logements anciens, mises à jour chaque avril et octobre sur data.gouv.fr. Ces données permettent en théorie de suivre l'évolution des prix rue par rue. Nous n'avons toutefois pas pu, dans le temps de cette enquête, en extraire un prix médian au mètre carré fiable et vérifiable commune par commune pour le bassin de l'Arc : les fichiers bruts se comptent en dizaines de millions de lignes et l'application cartographique officielle ne fournit pas de synthèse départementale exportable simplement. Toute personne souhaitant consulter les ventes de sa propre rue peut le faire gratuitement sur app.dvf.etalab.gouv.fr.

Et concrètement, pour nous ?

Pour un locataire du bassin qui déménage, la zone tendue signifie un préavis d'un mois à faire valoir par écrit, en citant l'adresse du logement et le motif (logement situé en zone tendue), faute de quoi la loi fait repasser le préavis à trois mois. Pour un propriétaire qui relance ou renouvelle un bail, elle signifie que le loyer ne peut, sauf travaux récents ou sous-évaluation manifeste, dépasser celui du précédent locataire. Pour un propriétaire de résidence secondaire, elle signifie une majoration possible de la taxe d'habitation, mais seulement si sa commune a délibéré en ce sens : le plus sûr est de vérifier l'avis d'imposition ou de se renseigner en mairie. Et pour quiconque s'interroge sur sa commune, le simulateur de service-public.gouv.fr donne la réponse en quelques clics, l'annexe du décret publiée au Journal officiel restant la référence en cas de contestation.