Louer en meublé ou sur Airbnb : les règles et la fiscalité à connaître en 2026
Déclaration en mairie, plafonds abaissés, abattements revus par la loi Le Meur : voici ce qui change en 2026 pour qui loue un logement meublé ou une location saisonnière.
Louer un logement meublé rapporte des revenus imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme pour une location vide. La règle vaut pour une location à l'année comme pour une location de courte durée de type Airbnb. Dans la plupart des cas, le propriétaire relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : on le conserve tant que les recettes annuelles restent inférieures à 23 000 euros ou aux autres revenus du foyer.
Meublé classique ou meublé de tourisme
Il faut d'abord distinguer deux situations. La location meublée classique, c'est le logement loué à l'année comme résidence principale du locataire. Le meublé de tourisme, lui, désigne une location de courte durée à une clientèle de passage, le cas des plateformes comme Airbnb. Ce meublé de tourisme peut être « classé », après une visite de contrôle qui lui attribue des étoiles, ou rester « non classé ». Cette distinction, invisible pour le voisin, est devenue déterminante pour l'impôt depuis la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur.
Micro-BIC : abattements et plafonds resserrés
Deux régimes coexistent. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes, avec une déclaration simplifiée. Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, gestion) et d'amortir le bien, un calcul plus avantageux mais plus complexe. Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, les taux du micro-BIC sont les suivants : 50 % d'abattement pour un meublé classique ou un meublé de tourisme classé, dans la limite de 77 700 euros de recettes ; 30 % seulement pour un meublé de tourisme non classé, avec un plafond abaissé à 15 000 euros. Pour les revenus 2026, ce plafond des meublés classés et classiques passe à 83 600 euros.
Avant la réforme, le non classé bénéficiait de 50 % et le classé de 71 %. Faire classer son bien, une démarche payante valable cinq ans, permet donc de conserver l'abattement le plus favorable. Au-delà des plafonds, le régime réel s'impose. Les revenus nets restent soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Point de vigilance à la revente : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui alourdit l'impôt de sortie.
Déclaration en mairie et numéro d'enregistrement
La loi Le Meur généralise l'obligation d'enregistrement des meublés de tourisme sur tout le territoire, via un téléservice national, avec une échéance fixée au 20 mai 2026. À l'issue de cet enregistrement, un numéro à treize chiffres devra obligatoirement figurer sur chaque annonce. Pour une résidence principale, la location saisonnière reste plafonnée à 120 jours par an, une limite que les maires peuvent désormais ramener à 90 jours. Dans les communes en zone tendue, la mise en location d'une résidence secondaire peut en outre exiger une autorisation de changement d'usage. Avant de se lancer, mieux vaut donc vérifier les règles propres à sa commune, estimer ses recettes et comparer les deux régimes fiscaux.
