Pourquoi une médiane et non une moyenne ?

Parce qu'une poignée de ventes exceptionnelles déplace une moyenne, pas une médiane. Sur une commune où se vendent quelques dizaines de logements par an, une seule villa d'exception suffirait à fausser une moyenne de plusieurs centaines d'euros au mètre carré.

Ces prix incluent-ils les frais de notaire ?

La valeur foncière enregistrée est le prix de la mutation. Les frais d'acquisition, dont les droits de mutation, s'y ajoutent pour l'acheteur et ne figurent pas dans ces montants.

Puis-je consulter le détail des ventes de ma rue ?

Pas chez nous. Nous ne publions que des agrégats, jamais une transaction, une adresse ou une parcelle. L'explorateur officiel des valeurs foncières du ministère de l'Économie permet une consultation encadrée de la donnée détaillée.

Comment nous calculons les prix de l'immobilier, et ce que ces chiffres valent

Q: Pourquoi ne publiez-vous pas de chiffre pour certaines communes ?

Parce qu'en dessous de onze ventes sur un segment donné, une médiane ne décrit rien de fiable, et elle permettrait de s'approcher d'une transaction identifiable. Nous préférons ne rien publier plutôt qu'un chiffre trompeur.

Nos pages de prix immobiliers reposent sur les demandes de valeurs foncières, le fichier des ventes immobilières publié en données ouvertes par la direction générale des finances publiques. Ce ne sont pas des prix d'annonces : ce sont des ventes réellement enregistrées chez le notaire.

Ce fichier est précieux, et il est aussi facile à mal utiliser. Voici exactement ce que nous en faisons.

Une vente, pas une ligne

Le piège principal du fichier est qu'une seule vente y occupe souvent plusieurs lignes. Un appartement vendu avec son garage et sa cave produit trois lignes, portant chacune la même valeur foncière. Compter les lignes reviendrait à tripler le nombre de ventes et à additionner trois fois le même prix.

Nous regroupons donc les lignes par identifiant de mutation, et ne comptons chaque vente qu'une fois.

Les ventes que nous écartons

Nous ne retenons que les mutations qualifiées de vente : les ventes en l'état futur d'achèvement, les échanges et les adjudications obéissent à d'autres logiques de prix. Ce filtre est imparfait, la nature de la mutation étant parfois imprécise, et c'est une raison de plus de publier une médiane plutôt qu'un chiffre unique.

Nous écartons les ventes portant simultanément sur plusieurs natures de biens. Rapporter le prix d'un lot associant une maison et un local commercial à la seule surface d'habitation produit un prix au mètre carré dépourvu de sens. Les dépendances vendues avec le logement, garage ou cave, ne sont en revanche pas comptées comme des ventes distinctes.

Nous écartons enfin les ventes dont la surface est absente, inférieure à 9 mètres carrés ou supérieure à 800, et celles dont le prix au mètre carré tombe en dehors d'un intervalle de 500 à 15 000 euros. Ces valeurs traduisent des saisies fautives ou des transactions qui ne relèvent pas du marché du logement.

La médiane, et un seuil de publication

Nous publions la médiane : le prix qui partage les ventes en deux moitiés égales. Une moyenne se laisserait déplacer par quelques transactions hors norme.

Nous ne publions aucun indicateur en dessous de onze ventes pour un segment donné, seuil retenu par le Cerema pour ses propres indicateurs. Deux raisons à cela : en dessous, la médiane ne décrit rien de fiable, et elle permettrait de s'approcher d'une transaction identifiable.

Pour les évolutions d'une année sur l'autre, plus fragiles qu'un niveau, nous exigeons un échantillon plus large encore : trente ventes sur chacune des deux années comparées.

Maisons et appartements ne se comparent pas

Nous publions deux indicateurs distincts, toujours.

Le prix au mètre carré d'une maison rapporte le prix total à la seule surface bâtie, alors que le terrain est compris dans le prix. C'est la raison pour laquelle le mètre carré d'une maison ressort souvent plus cher que celui d'un appartement, sans que cela traduise un marché plus tendu.

La surface retenue est par ailleurs la surface réelle bâtie du cadastre, notion différente de la surface Carrez affichée dans les annonces. Nous n'utilisons pas la colonne Carrez du fichier, renseignée de façon trop sporadique pour être exploitable.

Ce que le fichier ne contient pas

Les ventes de gré à gré non enregistrées, certaines cessions de parts de sociétés immobilières et les départements d'Alsace-Moselle en sont absents.

Le fichier est publié avec plusieurs mois de décalage, et un millésime continue de se compléter après sa première mise en ligne. Le nombre de ventes de l'année la plus récente est donc provisoire, et n'est pas comparable tel quel à celui d'une année stabilisée.

Ce que nous ne ferons pas

Nous ne publions aucune transaction individuelle : ni adresse, ni parcelle, ni date, ni carte de points, ni moteur de recherche par adresse. La réutilisation de ces données interdit de réidentifier les parties à une vente, et c'est une règle que nous tenons pour saine. Le lecteur qui souhaite consulter la donnée détaillée dispose de l'explorateur officiel du ministère de l'Économie.

Nous ne proposons pas non plus de simulateur d'estimation, ni de fourchette pour un bien précis, ni de projection de prix. Décrire ce qui s'est passé relève de l'information ; dire ce qu'il faudrait faire relève du conseil, et ce n'est pas notre métier.

Une méthode identique partout

Un seul script, un seul jeu de filtres, un seul millésime, appliqués de la même façon aux vingt-six communes de notre territoire. C'est la condition pour que la comparaison entre deux communes voisines veuille dire quelque chose. Les communes sous le seuil ne reçoivent pas de chiffre fragile : elles ne reçoivent pas de chiffre du tout.

Retrouvez les prix commune par commune dans notre rubrique Pratique.